Украина меняет подход к жилищной политике: вместо обещаний собственности на квартиру государство планирует гарантировать гражданам доступ к надлежащему жилью. Об этом говорится в правительственном законопроекте «О социальном жилье» от 13 августа 2026 года.

Документ предлагает перейти к модели долгосрочной, защищённой и субсидируемой аренды, привлекать частный жилой фонд, цифровизировать учёт, создавать операторов социального жилья и внедрять требования к энергоэффективности. В то же время остаётся вопрос, где взять достаточно жилья и средств для реализации этой модели.

От приватизации к праву на жильё

Старая система базировалась на квартирной очереди и приватизации, но государственный и коммунальный жилой фонд сокращался, а потребность в жилье не уменьшалась. Социальное жильё не стало полноценной альтернативой, поскольку его содержание легло на местные бюджеты, а плата за пользование была слишком низкой для обновления фонда. Новая модель предусматривает запрет приватизации социального жилья, чтобы сохранить его как общественный актив, который может использоваться многими семьями.

Использование имеющихся ресурсов

Решение проблемы не ограничивается строительством новых домов. По данным инвентаризации, в Украине есть 609 свободных объектов общей площадью около 386,8 тысячи квадратных метров, в том числе 93 неиспользуемых общежития. Однако лишь 18,8% зданий и 29,2% квартир пригодны для проживания — большинство нуждается в ремонте или реконструкции. Государственная и муниципальная политика должна сделать восстановление этих объектов возможным, особенно в условиях войны.

Аренда и субсидии

Вместо финансирования только строительства новая политика предусматривает адресную поддержку людей. Субсидия на аренду позволяет использовать уже существующий жилой фонд, в том числе частный, и поддерживать тех, кто не может полностью оплачивать аренду. Однако механизм требует точной настройки, учитывая разницу цен в регионах и необходимость стимулировать легальный рынок аренды.

Энергоэффективность как часть политики

Законопроект связывает развитие социального жилья с современными стандартами энергоэффективности, в частности NZEB. Это должно снизить расходы жителей на коммунальные услуги и обеспечить экономию для операторов. Однако энергоэффективное строительство или реконструкция требуют больших инвестиций на старте, поэтому финансовая модель должна учитывать затраты на весь жизненный цикл жилья.

Управление и финансирование

Профессиональное управление социальным жильём предусматривает создание операторов, которые неприбыльно будут обслуживать, ремонтировать и модернизировать фонд. Средства от аренды должны возвращаться в систему для дальнейшего развития. Для запуска такой модели нужны стартовые инвестиции, государственное финансирование, международная помощь, льготные кредиты и чёткие правила работы операторов.

«Социальное жильё не должно быть путём к приватизации очередной квартиры. Его задача — оставаться жилищным ресурсом, который может использоваться много раз: одна семья выехала — жильё получает следующая», — отмечает автор материала.

Цифровизация и риски

Единая информационно-аналитическая жилищная система должна обеспечить прозрачное распределение помощи и лучшее планирование, но цифровизация — лишь инструмент, а не решение вопроса ресурсов. Главный риск — оставить реформу без финансирования, как это уже случалось ранее. Для успеха нужны инвентаризация, восстановление, стабильное финансирование и профессиональное управление жилым фондом.

Украина имеет шанс создать систему, где жильё — это долгосрочный общественный актив, а помощь предоставляется разными способами. Однако для этого необходимо не только принять закон, но и обеспечить реальные ресурсы, профессиональное управление и финансовую устойчивость системы.