У червні попит на київські новобудови знизився на 21% порівняно з травнем, що стало найбільшим місячним падінням серед регіонів за відповідною аналітикою. Водночас середня ціна квадратного метра в новобудовах столиці зменшилася на 3,5%, до 1 379 доларів.
Однак це не свідчить про обвал ринку. Зниження попиту відображає активність користувачів на маркетплейсі, а не реєстр укладених угод. Цей показник чутливий до сезонності, обстрілів, перебоїв з електроенергією, новин про державні програми чи стартів продажів великих проєктів. Частина потенційних покупців також могла поїхати у відпустки, що вплинуло на активність у мережі.
За оцінкою Національного банку України, у першому кварталі 2026 року кількість угод справді зменшилася після сильного четвертого кварталу 2025-го. Водночас за останні чотири квартали загальна кількість купівель житла зросла на 11% у порівнянні з попереднім аналогічним періодом. Київ разом із Київською, Дніпропетровською, Харківською та Львівською областями забезпечили майже половину всіх угод із жовтня 2025 року до березня 2026 року. Це свідчить про волатильність попиту, а не його зникнення.
Порівняння з Китаєм показує різницю у структурі ринків. У Китаї ціни на нове житло у 70 найбільших містах у червні 2026 року знизилися на 3,3% у річному вимірі, а загальна корекція з піку 2021 року сягнула близько 40%. Причина – надлишкова пропозиція, боргова модель фінансування девелоперів і демографічні виклики. В Україні ж немає запасу нового житла на багато років уперед, а площа нового житлового будівництва у 2024 році становила 3,9 млн кв. м проти майже 11 млн кв. м у 2021-му. Пропозиція формується складно, довго і дорого.
Ще одна відмінність – кредитне плече. В Україні іпотека фінансує близько 20% угод на первинному ринку і майже повністю залежить від державної програми «єОселя». Тому підвищення ставок або тимчасове скорочення доходів не призводить до масових примусових продажів заставного житла. Ринок коригується через зменшення кількості угод, а не через панічне зниження цін.
Ціна на первинному ринку має нижню межу, що дедалі частіше визначається собівартістю будівництва. У травні 2026 року ціни на будівельно-монтажні роботи зросли на 18,7% у порівнянні з минулим роком. Дорожчають матеріали, енергія, логістика, фінансування, а також зростають витрати на автономне живлення, укриття та резервні інженерні системи. Це обмежує можливість тривалого здешевлення якісних об’єктів від надійних девелоперів.
Київ зберігає статус ринку концентрації, де зосереджені робочі місця, державні інституції, освіта, медицина та бізнес. Після покращення безпекової ситуації столиця першою отримує повернення населення, капіталу та відкладеного попиту. Навіть у Китаї, де спад триває роками, у червні 2026 року ціни в містах першого рівня зросли, тоді як у слабших містах залишилися в мінусі.
Сьогоднішній ринок дає покупцям більше часу на вибір, переговори, розстрочки та вплив на ціну. Проте для масового падіння цін потрібні надлишкова пропозиція, дешевше будівництво та велика кількість вимушених продавців, яких у Києві немає. Водночас існує відкладений попит і обмежена пропозиція якісних об’єктів. Якщо безпекова ситуація покращиться, попит може повернутися швидше, ніж девелопери зможуть побудувати нові будинки.
Червневі «мінус 21% попиту» варто розглядати як показник обережного ринку, а не передвісник обвалу. Для тих, хто купує житло на довгий термін, важливіше не ціна наступного місяця, а можливість через кілька років знайти аналогічний об’єкт у тій самій локації за порівнянною ціною. Періоди низької активності часто дають найкращі умови для зваженої купівлі, адже сьогодні покупець має вибір і переговорну позицію, яка з часом може зникнути.