Ринок дохідної нерухомості в Україні, який активно розвивався останні роки, стоїть на порозі серйозних змін. За словами досвідченого фахівця готельної галузі з майже 20-річним стажем, найближчим часом можна очікувати тектонічних зсувів, які торкнуться як девелоперів, так і приватних інвесторів.

Дохідною нерухомістю вважають об’єкти, що здаються в оренду керівними компаніями за участі приватних інвесторів, зокрема апарт-готелі та котеджні містечка. За даними ЛУН, наприкінці 2025 року в Україні налічувалося 105 таких проєктів, хоча експерт оцінює їх кількість у 150. Попри масштабність і зростання ринку, він ставить під сумнів його реальний розвиток.

Популярність дохідної нерухомості зросла після початку пандемії COVID-19, коли внутрішній туризм і попит на безпечне проживання за містом стимулювали інвестиції у курортні проєкти. Війна додала нових чинників — внутрішня міграція на захід країни та ускладнення будівництва. Традиційна схема інвестування у квартири «на котловані» втратила привабливість, натомість інвестиції в проєкти з операторами, які беруть на себе управління, здавалися вигіднішими.

Однак обіцянки «18% річних з першого дня» виявилися нереалістичними. За словами експерта, прибутковість грамотно створеної курортної нерухомості може становити близько 8% річних у доларах, але лише після двох-трьох років роботи готелю. Якщо ж гарантії прибутку дають одразу, це може свідчити про фінансову піраміду або обман.

Головною проблемою ринку є дефіцит якісних концепцій і компетенцій. Більшість проєктів копіюють один одного, не пропонуючи гостям унікальних емоцій чи досвіду. Девелопери часто розглядають такі проєкти як звичайне будівництво житла, не враховуючи специфіку готельної галузі. Відповідальність за проєкти передається операторам без достатнього досвіду, що ставить під сумнів їх успішність.

У найближчі роки ринок очікує поява сотні однотипних проєктів, переважно на заході України, що призведе до жорсткої конкуренції і закриття частини об’єктів. Лише проєкти з продуманою концепцією та фінансовою моделлю матимуть шанси на успіх. Інвестори, які втратять кошти, стануть більш вимогливими, а тренди почне диктувати саме попит.

Експерт радить інвесторам ретельно вивчати проєкти, звертати увагу на цільову аудиторію, фінансові моделі, досвід оператора та якість будівництва. Важливо з’ясувати, хто відповідає за гарантовані виплати — девелопер чи оператор, і не покладатися на обіцянки високих прибутків з першого дня.

Таким чином, після спаду ринок дохідної нерухомості очиститься, залишивши лише якісні проєкти, що сприятиме появі нових форматів і підвищенню стандартів у галузі.